פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)
כיצד יכול דייר "סרבן" למנוע את כפיית ביצוע פינוי בינוי עליו?
ב. מהם התקדימים בנושא?
ג. כיצד צריך לפעול הדייר ה"סרבן" כדי למנוע מבעוד מועד הגשת תביעה משפטית נגדו?
ד. אם תוגש תביעה כזו נגדו, מה הנימוקים האפשריים של הדייר להגשת תביעה נגדית נגד הדיירים שיתבעו אותו?
ה. האם הנושאים הבאים יכולים להיות סיבה סבירה להתנגדות:
1. מצב בריאותי?
2. גיל?
3. מצב כלכלי - אי יכולת לעמוד בהוצאות העתידיות?
(לחברת הניהול, לארנונה, לחשמל(היעדר דוד שמש), לחיובי עתידי עבור פיתוח סביבתי ע"י הרשות העירונית, וכד')?
4. היעדר שמאות לבדיקת הכדאיות הכלכלית?
5. היעדר שקיפות מוחלטת?
6. היעדר התחייבות לאי-הקמת אנטנה סלולארית (עקב הסכנה הבריאותית)?
7. התנגדות לסעיפים מרכזיים בחוזה?
8. בקשה להחליף את העו"ד שבחרה הנציגות אשר לדייר אין כל אמון בו?
בתודה מראש
דוב שלום,
אנא לענות במסגרת תשובה זו בקצרה, אך כמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו ואין כלל אצבע חד משמעיים:
א. למשל, כשהתמורות אינן שוות / כהבטחונות אינן מספקים.
ב. דייר סרבן יכול להפנות את תשומת הלב באופן מפורש לסיבות הסירוב וככל שהן נתפסות על ידי בתי המשפט כסבירות, גם אם תוגש נגדו תביעה לא בטוח שתתקבל.
ג. כל מקרה לגופו.
ד. שוב, כל מקרה צריך להיבחן לגופו על פניו חלק מהתנאים שפרטת בהחלט יכולים לסייע לסירוב אך הכל תלוי נסיבות.
ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני במקרה הספציפי שלך על מנת לקבל תשובות חד משמעיות ולא כלל אצבע.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
סעיף13 תמא 38
חשוב לי להדגיש שלא בקשתי את ההיתר ע״פ תוכנית של תמא 38 אלא התוכנית לתוספת פרטית של ממד ומרפסת. מה זה אומר?
אודה לתשובה
נדב
נדב שלום,
יש לבחון באיזו מסגרת הגשת את הבקשה להיתר. עולה הרשום שכעת מתנים את התוספות בחיזוק היסודות תוך חשיבה שאתה מעוניין לקבל תוספת בניה מעל גג הבניין.
בדוק מול האדריכל שהגיש את התוכניות מה בדיוק התבקש על ידו.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
אחריות משפטית של עורך דין כלפי דיירים שהוא מייצג
אני גר בחולון ברחוב שנקר
התקשרנו עם יזם וגם עורך דין
כרגע המצב הוא כזה:היזם שלך טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מוכן להחזיר טיוטת חוזה מתוקנת.
כמו כן היזם מתחייב לליוי בנקאי.
העורך דין שמייצג אותנו הדיירים לא מוכן להחזיק את הערבויות אצלו והוא רוצה שהם ישארו אצל היזים(שזה תמוע מאד)
אנו כדיירים מבקשים לדעת מה ההיא האחריות של העורך דין בכל התהליך,לנו כדיירים מיוצגים נראה כלא הגיוני.
בנוסף לפי החלטת לשכת עורכי הדין ועדת האתיקה על העורך דין צריך להביא את ההסכם בינו לבין היזם לדיירים והם צריכים לאשרו(דבר שלא קרה ולכן אנו שוקלים לפנות לועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין)
מחכים לתשובתך הכנה
שלום רב,
ככל שמדובר בעורך דין המייצג את הדיירים קיימת חובה להציג את היקף הייצוג והסדר שכר הטרחה בינו לבין היזם / קבלן.
אינני מבין מדוע עורך הדין אינו מוכן לבצע שינויים בטיוטת ההסכם, הערבות הבנקאית של הדיירים צריכה להישמר בידיו הנאמנות של עו"ד הדיירים.
במקום לפנות לועדת האתיקה הייתי ממליץ לכם לבחון שוב את המשך ייצוגו של עורך הדין, היתכן ומדובר בעורך דין אחד לקבלן ולדיירים ?
בכל מקרה אני לרשותכם בכל שאלה ו/או הבהרה,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
שלום רב
כרגע המצב הוא שהיזם הציע פגישה עם העורך דין ונציגי הדיירים והעורך דין לא מגיב
לשאלתך עורך הדין מייצג אותנו הדיירים (בכל אופן אמור לייצג,מה שלא קורה בפועל)
בזה שהעורך דין לא מגיב ולא קובע פגישה עם היזם זה מראה לנו הדיירים את הלך הרוח
כתבת בתגובתך שיש לשקול את המשך יצוגו של העורך דין,בהחלט אנו שוקלים ויש לנו רוב מוחלט להחליפו יש רק דייר אחד שמתנגד והוא זה שהמליץ על העורך דין ויצר איתו את הקשר
כנראה שיש דברים איזשהו אינטרס מאחורי שזה
לדעתינו עורך דין הגון גם היה שוקל את המשך הייצוג ולא מבזבז את זמננו היקר,ואנו שומרים את הזכות לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין במידה והסחבת תמשך
מחכים לתגובתך הנאמנה
תודה מראש
אילוז שלום,
ככל שאינכם חתומים על יפוי כוח בלתי חוזר, ואני מניח שאתם לא חתומים על מסמך כזה, אתם רשאים בכל עת להפסיק את הייצוג - כמובן מסיבה מוצדקת וככל ולא נעשתה עבודה עד כה שתזכה את עו"ד בשכר כלשהו.
שוב, פניה לועדת האתיקה לא תייסע לכם בקידום הפרויקט ומכאן שאני חושב שהיא מיותרת ולא תתרום לך דבר מלבד בזבוז זמן וסחבת.
הרוב במצוין מעלה הינו רוב מספק להחלפת הייצוג ואין אתם צריכים להיגרר אל הדייר היחיד.
ככל שתחפוץ תוכל לפנות אלי באופן פרטני לבחינת המקרה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
חלוקת שטח בנין חדש
6 דירות קטנות עם זכויות בניה של 30 מ"ר.
6 דירות בינוניות עם זכויות בניה של 40 מ"ר.
כך לפני התמ"א. מאחר ו 3 דירות בינוניות כבר ניצלו את הזכויות הבניה לפני 16 שנים. עכשיו בתכנון מחשיבה אותן האד' כדירות גדולות ונותנת להם בנוסף על ה40 מ"ר שכבר בנו עוד 30 מ"ר על חשבון הדירות הקטנות שיקבלו עכשיו רק 15 מ"ר . כשאני אומרת לא צריך את התמ"א ארחיב לבד ואקבל תוספת 30 מ"ר. האד' טוענת אף אחד לא יחתום לך. האם האד' צודקת בחלוקת השטח ?
ליאורה שלום,
הבנתי את שאלתך אך יהיה מסורבל מידי לענות עליה במסגרת פורום זה,
את מוזמנת ליצור עימי קשר ישיר לצורך קבלת תשובה מפורטת.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
יפוי כוח בלתי חוזר
שלום רב,
יפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מקרקעין למעשה באה להגן על הצד השני לעסקה ומשאירה את שיקול הדעת וביצוע כל פעולה אפשרית בנכס בידי עורך הדין, כך שלמעשה עורך הדין יכול לבצע כל פעולה בנכס במקומך ועל כן יש ליתן יפוי כוח מסוג זה רק במסגרת עסקת מקרקעין ורק לעו"ד המייצג את האינטרסים שלך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
עיקול בגין חוב בן זוג במהלך פרוייקט תמ"א
הם מאיימים עלינו בהשתת עלויות בגין עיכובים בקבלת כספים והוצ' בגין עיכובים באופן כללי.
- האם ניתן להתגונן מיידית בפני רישום העיקול ? החוב נגרם מפעילות של בן זוגי שאינה קשורה אליי והדירה משותפת
- האם ניתן להתגונן מול יזמי הפרוייקט בגין האיומים בהשתת עלויות עקב איחורים. כמובן שבתחילת הפרוייקט הדירה הייתה 'נקייה'. אני מאוד אשמח לקבלת מענה מהיר הנושא כמובן מלחיץ .. מודה מראש
שלום רב,
1. בד"כ מקובל בעסקאות מסוג זה שבעלי הדירות ידאגו להסיר את העיקולים בתוך 21 ימים ממועד הטלתם, ומכאן שעליכם לטפל בכך. ככשאכן מועד המסירה מתקרב אכן ישנה בעיה לרשום הע"א.
2. אין מה להתגונן עד שלא תוגש תביעת נזקים ככל שתוגש.
3. מציע לפנות באופן מיידי לייעוץ אישי על מנת ליתן פתרון ספציפי לנושא זה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל :03-6329444
פיצול דירה במסגרת תמ"א 38/2 פינוי בינוי ברמת גן
1. אנחנו מספר בעלי דירות שמבקשים לקבל 2 דירות במקום אחת ענקית. האם זה חוקי ? איזו טיעונים יהיה ליזם להתנגד להצעה. ?
אנחנו מוכנים לשאת בהוצאות המיסוי הנוספות או כל הוצאה אחרת שחורגת מבניית דירה אחת.
דני שלום,
נושא הבניה וההריסה מחדש נבחן באופן פרקטי גם באמצעות יחס הריסה לבניה. כלומר, כמה דירות היזם מקבל על כל דירה שהוא הורס.
ישנם פרוייקטים שהם יחסית גבוליים ולכן פיצול דירה לשתי דירות יכולה לפגוע ברווחיות הפרויקט עבור היזם - זו טענה שהוא יכול להעלות מולכם
בכל אופן אני ממליץ לכם להסתייע בעו"ד מתחום זה על מנת שידע לנהל עבורכם את המו"מ.
ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי גם באופן פרטני.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
הודעה לשכנים
אנחנו גרים בשכירות. לפני כחודש החלו שיפוצים בבניין הסמוך לנו.
היום גילינו במקרה, לאחר שהשיפוצניקים פגעו בצינור המים של הבניין שלנו, שמדובר בתמ״א 38 שמתוכנן להימשך שנתיים.
לא קיבלנו על כך שום הודעה מוקדמת. יש לנו תינוקת רכה ואנו סובלים מאוד מהשיפוץ. אילו היו מודיעים לנו מראש כנראה שלא היינו חותמים על חוזה לשנה נוספת בדירה זו. אנחנו חתומים עד אוקטובר ולא יודעים מה לעשות. גם אם נמצא דירה לעבור אליה, כנראה לא נמצא דייר במקומינו בגלל השיפוץ, ואנו מחוייבים לכך על פי החוזה.
האם על פי חוק יש חובה ליידע את השכנים על פרוייקט תמא טרם התחלתו? מה האפשרויות שלנו כעת?
תודה
ענת שלום,
אין חוק ספציפי בענין זה (ככל שהוא נוגע לשוכרים, זאת להבדיל מפרסום התוכית להתנגדויות לבעל הדירה) אך אתם יכולים להעלות את הטענה, ככל שהיא באמת נכונה כי לא ניתן להמשיך לגור בדירה כאתמול שלשלום ולזה יש מחיר.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
התנגדות לתמא 38 חיזוק ותוספת דירות
2 חנויות בביניין בנו מבנה לא חוקי מאבן שצמוד לחנותם.
היתר בניה לחיזוק הביניין ידרוש את הריסת המבנה הלא חוקי.
2 בעלי החנויות מתנגדים עקב כך לתמא 38 .
הם מהווים כ 25 % .
האם המפקח יכול לתת צו להריסת המבנה הלא חוקי.
שלום רב,
המפקחת תבחן את סיבת הסירוב ללא קשר לעניין חוקיות המבנה,
אין למפקחת על הבתים המשותפים סמכות ליתן צו הריסה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
פינוי-בינוי, תוספת אחידה לדירות בשטח שונה
אם אני בעל הדירה הגדולה, האם מגיע לי פיצוי? וכיצד להעריך אותו ?
בתודה
אלישבע
אלישע שלום,
החוק מאפשר להגדיל כל דירה בעד 25 מ"ר מבלי לשלם על כך מס שבח וכך היזם, לטעמי אין צורך לערוך השוואות לגדלי הדירות השונים כי כולם יגדלו באותה המידה (להבדיל מהיחס).
אם בכל זאת מעוניינים להיכנס לעניין זה ניתן למנות שמאי שיעריך את עליית שווי הדירות וההפרש ישולם על ידי היזם (לצערי הנ"ל לא ממש קורה בפועל).
בכל מקרה, מזמין אותך לפנות אלי באופן פרטני, יש לי פתרונות נוספים עבורכם, בכפוף לקבלת פרטים נוספים על הפרויקט.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38 ופורום מקרקעין
03-63297444
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
